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一步差三市 商铺选址慎为上
2016年06月17日

  这句话的意思是,相邻的几家商铺尽管位置差不多,但是实际上生意可能相差很多,甚至可以相差三成。   新与旧,大与小,周围繁华与不繁华,似乎都不能作为“商铺=旺铺”的必要条件。以至于有些没做过生意的人初成为商铺业主,就惊讶地询问:到底什么样的商铺能赚钱?   ◆ 肯德基的旺铺之道   然而,有一些经营者总能选到让所有人称羡不已的旺铺,就比如 肯德基。  有人发现, 肯德基开到朝晖,朝晖 肯德基店附近就成为朝晖地区的最旺商铺; 肯德基开到翠苑,翠苑 肯德基店附近越来越热闹;虽然他们不明白是 肯德基旺了这些地区呢,还是这些地区旺了 肯德基,但是口口相传出一个旺铺之道:商铺选在 肯德基旁边,一定没错!   是这样吗?究竟 肯德基有什么旺铺之道?中国MBA网站案例研讨小组曾花了两个多月的时间,调查了 肯德基的经营诀窍,结果发现, 肯德基的成功不是偶然的。   ★ 商圈很关键    肯德基选址主要按三大步骤进行:一是商圈的划分与选择,二是确定聚客点,三是测算人流动线。    肯德基计划进入某城市,就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是免费的,有些资料需要花钱去买。把资料弄齐了,就开始规划商圈。   商圈规划采取的是记分的方法,例如,这个地区有一个大型商场,商场营业额每1000万元算一分,5000万元算5分,有一条公交线路加2分,有一条地铁线路加10分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确的经验值。   通过打分把商圈分成好几大类,以北京为例,有市级商业型(西单、王府井等)、区级商业型、定点(目标)消费型、还有社区型、社区商务两用型、旅游型等等。   接下来要做的是选择商圈,即确定目前重点在哪个商圈开店。   在商圈选择的标准上,一方面要考虑餐馆自身的市场定位,另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同,吸引的顾客群不一样,商圈的选择也就不同。例如马兰拉面和 肯德基的市场定位不同,顾客群不一样,是两个“相交”的圆,有人吃 肯德基也吃马兰拉面,有人可能从来不吃 肯德基专吃马兰拉面,也有反之。马兰拉面的选址也当然与 肯德基不同。   商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开,将来这里有可能成为成熟商圈,但 肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入,因为这家店3年以后效益会多好,对现今没有帮助, 肯德基投入一家店要花费好几百万,所以要保证开一家成功一家。   ★ 聚客点在哪    肯德基选址的第二步,则是在一个商圈内迅速找出最容易赚钱的位置,也就是聚客点。   某广场是很成熟的商圈,但不可能在广场任何位置都是聚客点,肯定有最主要的聚集客人的位置。 肯德基开店的原则是:努力争取在最聚客的地方和其附近开店。   聚客点的选择与人们活动的路线有关。 肯德基会派人去掐表测量,计算每个点的人流量,有一套完整的数据之后才能据此确定地址。   比如,店门前人流量的测定,是在计划开店的地点掐表记录经过的人流,测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外,还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的,开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度,路较窄就算,路宽超过一定标准,一般就有隔离带,顾客就不可能再过来消费,就不算对面的人流量。    肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件,就可以测算出,在此地投资额不能超过多少,超过多少这家店就不能开。   ★ 人流怎么动   除了确定聚客点, 肯德基选址时还要考虑:人流的主要动线会不会被竞争对手截住。   人流是有一个主要动线的,或者从东往西,或者从南至北。如果主要客流是从武林广场东边过来的,那么开在武林广场东面,大量客流就被 肯德基截住了。   在很多地方, 肯德基与麦当劳几乎开在同一位置,但是在路的两边,两家店面对面。这是因为双方都计算出这里是主要聚客点,但是如果开在同一边,必然有一家店的生意会比较差;在道路双向的人流动线差不多的时候,开在路两边就是最好的选择。
中国特许网 lxatcq 编辑
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